Thị trường bất động sản Việt Nam: Vừa thừa, vừa thiếu!

“Nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Trong khi nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không thì một số lượng lớn người lao động trong xã hội lại không có nhà để ở”.

Tại hội nghị tổng kết năm 2010 do Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam tổ chức cuối tuần qua tại Đà Nẵng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, từ khi Việt Nam có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hoá trên thị trường, được tạo lập, giao dịch, mua bán. Tỷ trọng đóng góp của thị trường này vào tăng trưởng GDP của cả nước ngày càng tăng, hiện ước khoảng 10%. Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS trên dưới 200.000 tỷ đồng.

Song từ thực tế năm 2010, theo Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga, trong khi ở Hà Nội và một số vùng lân cận phía Tây có những đợt “nóng cục bộ” khiến giá BĐS bị đẩy lên cao thì ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam lại lâm vào tình trạng “chợ chiều im ắng” kéo dài nhiều tháng liên tiếp khiến giao dịch về BĐS giảm rõ rệt.

Nhiều thành viên Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, kể cả khi Chính phủ cho phép nhiều đối tượng là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đồng thời tại Hà Nội, Đà Nẵng và một số địa phương ven biển, giới đầu tư đã đưa ra thị trường những dự án nhà ở sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng thì cũng không đủ độ “nóng” để kích cầu thị trường BĐS bứt ra khỏi tình trạng trầm lắng.

Tại Đà Nẵng, thị tường BĐS nhà ở, đất ở, văn phòng, du lịch trong năm qua có nhiều khởi sắc và được xem là đang bước vào thời kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nhưng Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Đà Nẵng Võ Văn Cường (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Cường Hưng Thịnh) cũng cho rằng, những biến động của nền kinh tế đang tác động xấu thêm vào thị trường BĐS vốn đã sút giảm từ năm 2008 đến nay.

Giới đầu tư BĐS nhận định, nửa cuối năm 2010 thị trường có phần được “hâm nóng” với một số dự án nhà ở xã hội, đem lại niềm vui cho số đông những người có nhu cầu ở thực sự. Nhưng khi số căn hộ này bán ra thì người có thu nhập thấp lại không dễ mua được. Đa số các chủ đầu tư chỉ đưa ra một số lượng căn hộ ít ỏi nhằm thăm dò thị trường.

“Nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Trong khi nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không thì một số lượng lớn người lao động trong xã hội lại không có nhà để ở”, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Minh nói.

Chính sách còn bấp cập

“Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS đi xuống trong năm 2010 là sự tác động của một số chính sách vĩ mô, đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 23-8-2009", Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga nhận định.

Theo ông, việc quy định chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường buộc các chủ đầu tư thường phải thông qua đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá thị trường.

Chi phí và thời gian thực hiện tăng lên nhưng trên thực tế thì hầu hết kết quả thẩm định giá chỉ để “tham khảo” chứ không được người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước sử dụng để tính giá đền bù và nộp tiền sử dụng đất. Do vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng vốn đã chậm lại càng chậm hơn. “Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ khi phải làm theo Nghị định 69/CP”, ông Tống Văn Nga nói.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP (23-6-2010) cũng bị xem là một trong những trở lực đối với thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua. Theo đó, tại mỗi tỉnh,  thành phố trực thuộc Trung ương thì mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia một lần với một nhà ở theo hợp đồng góp vốn nhằm giảm đầu cơ BĐS. Nhưng vô hình chung, quy định này lại làm giảm đáng kể sự sôi động của thị trường, nên rất cần được tính toán lại để đảm bảo sự cân bằng cho cả hai mục tiêu.

Ông Nguyễn Văn Minh bổ sung thêm, ở mặt thiếu tích cực, chính sách thắt chặt tín dụng trong cho vay BĐS của ngân hàng cũng đang cản trở thị trường BĐS phát triển, nhất là với phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, không ít dự án có quỹ đất sạch nhưng chủ đầu tư không dám xây dựng vì chậm thu hồi vốn. Mặt khác, nhiều ngàn tỉ đồng vốn của Nhà nước dành cho chương trình này vẫn “đắp chiếu” tại ngân hàng mà chưa được giải ngân.

“Việc vay vốn từ Ngân hàng phát triển Việt Nam theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đến nay vẫn chưa có cơ chế cụ thể. Phải với sự cố gắng từ nhiều phía, sau nhiều kiến nghị, đề xuất của Bộ Xây dựng lên Thủ tướng, vừa qua Ngân hàng Phát triển Việt Nam mới ký 3 hợp đồng tín dụng với tổng vốn cam kết cho vay là 512,5 tỷ đồng”, ông Nguyễn Văn Minh cho biết.

Doanh nghiệp còn thiếu chuyên nghiệp

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô nhỏ bé. Luật Kinh doanh BĐS quy định vốn pháp định chỉ 6 tỷ đồng, trừ chi phí hình thành văn phòng, mua sắm ôtô, trả lương… thì còn lại chưa đủ mua một căn hộ trung bình ở Hà Nội (7 – 8 tỷ đồng). Trong khi đó, luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các tay chơi nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính nhằm khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực chuyên môn, kiến thức và tài chính.

Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ đất đai đến đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng đang cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai rất bấp cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Việc bán nhà ở cho Việt kiều ở nước ngoài hay cho người nước ngoài… gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định…

Vì vậy, ông Nam cho rằng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và các Hiệp hội BĐS địa phương cần trở thành cầu nối giữa doanh nghiệp với Nhà nước, với các nhà quản lý, hoạch định chính sách, làm cho họ coi trọng hơn, nhận thức đúng hơn về thị trường BĐS, thấy được thực tiễn phát sinh mà luật pháp đôi khi chưa phù hợp. Đồng thời, chuyển tải các chính sách, quy định của Nhà nước đến hội viên để thẩm định, phản biện, phản ảnh nguyện vọng về những vấn đề thực tế của thị trường để các nhà hoạch định chính sách liên tục cập nhật, bổ sung hoàn thiện chính sách.

(Báo Đà Nẵng)